1．民泊には複数の制度がある

一般に民泊と呼ばれる営業には、住宅宿泊事業法に基づく届出、旅館業法に基づく許可、対象地域での特区民泊の認定などがあります。年間180日の上限は、住宅宿泊事業法の仕組みです。

宿泊施設すべてに一律の上限があるわけではありません。営業日数の希望や物件の条件から、どの制度で検討するかを先に決める必要があります。

参考：観光庁：民泊とは

2．180日は「営業できる日数の保証」ではない

住宅宿泊事業は、4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で、人を宿泊させる日数が180日以内です。さらに自治体の条例によって区域や営業期間が制限される場合があります。

沖縄県にも条例に基づく制限があるため、候補物件の所在地を示して確認しましょう。年間180日すべて予約が入ることを前提に、返済や家賃を組むのは慎重に。

営業可能な日と実際の稼働日を分けて収支を試算することが大切です。

参考：観光庁：よくある質問

3．設備がそろった空き家でも、住宅の要件を確認

住宅宿泊事業の対象は、台所・浴室・便所・洗面設備があり、法律上の居住要件を満たす家屋です。現に生活の本拠として使われている、入居者を募集している、所有者などが随時居住している、といったいずれかの要件が問題になります。

「空き家だから対象」「設備を付ければ対象」とは言い切れません。宿泊専用に新たに整備する計画も、実態を踏まえて確認が必要です。

参考：観光庁：対象となる住宅

4．大家さん・管理規約・消防の確認を先に

借りる物件では住宅宿泊事業を行うことについての貸主の承諾、分譲マンションでは管理規約などの確認が重要です。普通の住居として借りられることと、宿泊事業に使えることは別です。

また、安全措置や消防設備の要否によって、工事内容と費用が変わります。物件資料、間取り、宿泊人数、家主が滞在するかどうかを整理し、届出窓口や消防などへ事前相談しましょう。

参考：観光庁：届出の添付書類

5．始めた後の運営費まで試算する

家主が不在となる場合などには、原則として登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が必要です。清掃、リネン、予約サイト手数料、光熱費、修繕、近隣対応にも費用と手間がかかります。

仮に1泊2万円で月10泊なら売上は20万円ですが、これは利益ではありません。管理費等を差し引いた手元資金で、家賃や返済を続けられるかを確認してください。

宿泊者名簿や定期報告など、開始後の義務も含めた運営計画が必要です。

参考：観光庁：住宅宿泊事業者編